জমি হস্তান্তর – বিক্রয়

জমি হস্তান্তর – জমি ক্রয়ের পরে ক্রেতা বা মালিকের করণীয়:

১। জমি রেজিস্ট্রি করার পর ক্রয়কৃত জমির দখল, সীমানা নির্ধারণ এবং জমি ব্যবহার তথা চাষাবাদ বা বাড়ীঘর নির্মাণ করা।

২। রেজিস্ট্রি অফিস হতে মূল দলিল গ্রহন করা। মূল দলিল প্রাপ্তিতে বিলম্ব হলে দলিলের সার্টিফাইড কপি সংগ্রহ করা।

৩। মিউটেশন / নামজারি করার জন্য সহকারী কমিশনার (ভূমি) এর অফিসে দলিলের সত্যায়িত কপিসহ নির্ধারিত ফরমে আবেদন করে মিউটেশন/নামজারি করানোর ব্যবস্থা করা।

৪। নিয়মিত ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধ করা, ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধ না করা হলে জমি নিলাম হয়ে যেতে পারে।

৫। ভালোভাবে জমির সীমানা চিহ্নিত করে না রাখলে অন্যেরা অনধিকার প্রবেশ করার সুযোগ পাবে।

বাংলাদেশের প্রায় ৭০% লোক কোন না কোনভাবে ভূমির উপর নির্ভরশীল। এদেশে ভূমি একটি বেশ সংবেদনশীল ও স্থিতিশীল সেক্টর। বিভিন্ন কারণে ভূমি বিরোধ সৃষ্টি হয়, প্রধান কারণগুলোর মধ্যে উল্লেখযোগ্য:

(ক) যৌথ পরিবারের মধ্যে ভাগবণ্টন সংক্রান্তে বিরোধ;

(খ) ক্রয়কৃত জমির প্রকৃত মালিকানা সংক্রান্তে জটিলতা;

(গ) ক্রয়কৃত জমির দলিল সঠিকভাবে রেজিষ্ট্রি না করা;

(ঘ) ভূমি অফিসের রেকর্ড সংগ্রহে জটিলতা/ত্রুটি;

(ঙ) পৈত্রিক সম্পত্তি বন্টনে স্বচ্ছতার অভাব;

(চ) যৌথ পরিবারে বিশেষভাবে মেয়ে সন্তানদের উত্তরাধিকার সূত্রে প্রাপ্ত সম্পত্তির যথাযথবণ্টন না করা ইত্যাদি। 

জমি হস্তান্তর – বিদেশে থেকে কি জমি ক্রয় করা যায়? 

বিদেশে থেকে জমি কেনার কোন উপায় এখন আর নেই। ২০০৫ সালের ১ জুলাই থেকে জমির যেকোনো হস্তান্তরযোগ্য দলিল রেজিস্ট্রেশন বাধ্যতামূলক করা হয়েছে। ফলে বিক্রেতার পাশাপাশি ক্রেতাকেও দলিল করার সময় উপস্থিত থাকতে হবে। তাই বিদেশে বসে কিংবা অপ্রাপ্ত-বয়ষ্ক ছেলে মেয়ের নামে জমি কেনা এখন আর সম্ভব হয় না। 

জমি হস্তান্তর – বিদেশ থেকে জমি বিক্রয় করা যায় কি?

বিদেশ থেকে যে কেউ তার দেশে রেখে যাওয়া যেকোনো সম্পত্তি বিক্রয় করতে পারবেন। এই বিক্রয় করতে হলে তাকে একজন বিশ্বস্ত ব্যক্তিকে পাওয়ার অফ অ্যাটর্নি দিতে হবে। শুধু জমিজমা-সংক্রান্ত নয়, যেকোনো কাজ আপনার অনুপস্থিতিতে সম্পাদনের ক্ষমতা অর্পণ করতে পারেন।

জমি হস্তান্তর – প্রতারণামূলক ভাবে একই জমি একাধিক হস্তান্তরে আইনি প্রতিকার

প্রতারণামূলকভাবে একই জমি একাধিক ব্যক্তির কাছে বিক্রি করলে উক্ত জমিতে কে অগ্রাধিকার পাবে সম্পত্তি হস্তান্তর আইন-১৮৮২ এর ৪৮ ধারায় স্পষ্ট বলা আছে। এ ধারায় হস্তান্তর বা সম্পত্তি বিক্রি দ্বারা সৃষ্ট অধিকারের অগ্রাধিকার নীতির অর্থ হলো- সময়ের দিক হতে যিনি প্রথম হবেন, আইনের দিক হতে তিনি অধিকার লাভ করবেন। কোন সম্পত্তির আইনসঙ্গত মালিক যদি একই সম্পত্তি বিভিন্ন সময়ে বিভিন্ন ব্যক্তির কাছে হস্তান্তর করেন তাহলে যে পরিস্থিতির সৃষ্টি হয় তা নিরসন করার জন্য এই ধারায় বিধান রাখা হয়েছে। যিনি প্রথম হস্তান্তর গ্রহণ করবেন তিনি সম্পত্তিটি পাবেন। তবে প্রথম হস্তান্তর আইনানুগ বৈধ না হলে সম্পত্তি হস্তান্তর আইনের ৪৮ ধারা অনুসারে পরবর্তী হস্তান্তরের ওপর তা প্রাধান্য পাবে না। 

কারণ এই নীতির অর্থ হলো- সময়ের দিক হতে যিনি প্রথম হবেন আইনের দিক থেকে তিনি সুবিধা পাবেন। জমি বিক্রেতা একবার বিক্রয়ের মাধ্যমে ওই জমির সব অধিকার হারায়।

অগ্রাধিকার নীতি প্রয়োগের ক্ষেত্রে কিছু শর্ত পূরণ করতে হবে। যেমন- 

১. একই সম্পত্তির ওপর হস্তান্তরের মাধ্যমে অধিকারসমূহ সৃষ্টি করতে হবে; 

২. হস্তান্তরগুলো ভিন্ন ভিন্ন তারিখে হতে হবে।

৩. একই সঙ্গে একই দলিলে হলে চলবে না; 

৪. হস্তান্তর আইনগতভাবে বৈধ ও পরিপূর্ণ হতে হবে;

৫. হস্তান্তরগুলো পরস্পরের সাথে সংঘাতময় হতে হবে; 

৬. বাধ্যতামূলক রেজিস্ট্রেশন করা না হলে তা পরবর্তী রেজিস্ট্রেশন দলিলের ওপর প্রাধান্য পাবে না, বিশেষ করে ২০০৫ সালের ১ জুলাই থেকে জমির যেকোনো হস্তান্তরযোগ্য দলিল রেজিস্ট্রেশন বাধ্যতামূলক করা হয়েছে; 

৭. বিপরীত মর্মে কোন চুক্তি থাকলে অগ্রাধিকারের বিধান কার্যকর নয়; 

৮. হস্তান্তরিত সম্পত্তিটি স্থাবর সম্পত্তি হবে।

ফৌজদারি আইনে প্রতিকার: কেউ যদি জমি কিনে এই ধরনের প্রতারণার শিকার হন তাহলে সে দায়ী ব্যক্তিদের বিরুদ্ধে ফৌজদারি আইনে প্রতারণার অভিযোগে মামলা দায়ের করতে পারে।